어썸레터리뷰 / 청주 부동산 / 청주 산업단지 / 청주 대장아파트
세종시와 인접한 청주시
1)2020년 6월 19일 조정대상 지역으로 지정됨.
2)청주의 남서쪽에 세종시가 있음. 세종시로 출퇴근하는 사람들의 대안이 될 수 있어서, 청주의 남서쪽이 더 중요.
3)청주의 대표적 기업은 SK하이닉스, LG화학, LG전자, LG생활건강 등.
청주의 산업단지
* 산업단지 : 국가산업단지(전국 47곳, 정부에서 추진), 일반산업단지, 농공산업단지, 도시첨단산업단지
1) 청주의 국가산업단지(2곳): 오송생명과학단지, 보은단지
cf) 하이닉스는 청주 일반산업단지에 위치.
2)청주의 산업단지는 총 10곳. 앞으로 15곳 생길 예정, 1곳은 준비중. 예정대로 추진된다면 총26곳이 생기게 됨.
청주의 강남은 흥덕구
1)입지순 : 흥덕구>서원구>상당구>청원구
- 흥덕구 : 하이닉스 등 산업단지 인접
- 서원구 : 구도심. 위치는 좋지만 학군 등 인프라 열악
- 상당구 : 새로운 택지개발지구(동남지구) 조성. 청주 동쪽이라 위치는 그다지.
- 청원구 : 북쪽 위치, 충복 테크노파크 인근.
2)흥덕구 대장아파트 : 청주 신영지웰시티 1차(2010년 입주, 시세 11억) / 두산위브지웰시티2차(2015년 입주, 시세 6.8억)
2순위 아파트 : 가경아이파크(1단지 2019년 입주, 2단지 2020년 입주, 3단지 2021년 입주, 4단지 2022년 입주)
전국 도시와 집값 비교 (전용84제곱미터)
세종 : 가온마을12단지(더하이스트) 10억
천안 : 천안불당지웰더샵 9.4억
청주 : 두산위브지웰시티2차 6.8억
=>청주가 상대적으로 입지가 떨어져 적당한 가격차이로 보임.
2021년 청주 아파트 상승률은 16.15%
2021년 청주 아파트 상승률
흥덕구 22.6%
서원구 30.7%
상당구 29.3%
2020년~2021년 청주 아파트 상승률
흥덕구 50.7%
서원구 43.9%
상당구 40.7%
청원구 34.8%
=>흥덕구 먼저 오르고, 나머지 구 들이 따라서 오름.
청주 갭투자 상승지역 (아실, 최근3개월)
서원구 총68건, 13.7% 증가
상당구 49건, 11.6% 증가
=>2021년 서원구 집값 상승률은 갭투자의 영향이 큰 걸로 보임.
청주의 교통 중요도
1)오송역까지의 거리 (오송역에 ktx 정차, 교통의 요지)
2)서울로 가는 고속도로 접근성
cf) 충저는 지하철 없음. 청주역은 서울로 가는 기차 없어 중요도 낮음.
청주의 교통 호재
올해 말까지 흥덕구 강서동 도시농업관 인근 중부고속도로에 하이패스 전용 나들목, 흥덕 IC 들어섬.
=> 중부고속도로, 경부고속도로 청주 IC 이용 가능.
청주 입주 물량
1)2018년 입주 물량 가장 높았음. 한 해 수요량 4300채인데 14000채 물량이 나옴.
2)2020년 물량 많았음.
3)향후 3년 내 2018, 2020년 같은 물량 폭탄은 없을 듯.
청주 대표 아파트 분석
두산위브지웰시티2차
1)주상복합, 전용 80제곱미터 단일 평형, 중심상가 부근 위치.
2)장점 : 하이닉스 인접 / 학원가 / 인프라 좋음.
단점 : 중심 상업지구라 소음 우려 / 전용률 낮아 집 좁음 / 10년차라 구축이 됨
=>급매로 잡은 실거주는 좋지만, 향후 성장 잠재력은 가경아이파크 더 나음.
가경아이파크
1)장점 : 흥덕IC 개설 예정(서울, 세종시 접근성 좋아짐) / 세종시로 출퇴근 가능 / 지웰시티보다 구조 좋음
2)단점 : 주변 인프라 부족 / 초등학교는 2023년 개교 목표로 추진 중
분평동 주공3단지
1)구도심. 공시지가 1억원 미만이며 최근 거래 많음.
2)매매가와 전세가 차이가 2000만원 정도.
3)20년 이상 된 아파트라 큰 상승 기대 어려움. 2000만원 갭투자해서 적당한 시세차익 생각하고 2년 이상 보유한다면 괜찮을 듯.
동남지구
1)장점 : 주변 깔끔하고, 인프라 갖춰짐
2)단점 : 도로는 그대로인데 대규모 단지 들어서서 출퇴근길 엄청 막힘. 전세수요가 사라짐. 고평가 논란.
=>이젠 어썸레터의 타지역 부동산 분석글도 즐겁게 읽는다. 이전에는 서울이나 경기도 지역 부동산 분석글이 레터로 오면 '내가 저기 투자할 일도 없을 건데 읽어서 무엇하랴' 해서 읽지를 않았다. 근데 그건 정말 잘못한 일. 주변을 보니까 전국구로 부동산을 알아보더라. 전국구로 눈을 돌리고 부동산을 봐야 우리 지역도 제대로 볼 수가 있다.
세종시와 인접하고, 하이닉스 공장이 있는 청주. 산업단지가 이렇게 많은 줄 몰랐다. 일자리가 풍부하니 수요는 꾸준할 거 같다. 더 공부가 필요하다.